Vendita senza incanto: Come funziona?
La vendita senza incanto è una delle modalità principali con cui vengono venduti gli immobili all’asta in Italia. Questo tipo di asta immobiliare, molto più diffusa rispetto alla vendita con incanto, si distingue per la sua maggiore semplicità e rapidità, poiché non prevede rilanci in aula ma si basa su offerte segrete depositate in busta chiusa. Vediamo insieme come funziona una vendita senza incanto e quali sono i passaggi principali da seguire.
Per un approfondimento si legga l’articolo sui trucchi per asta senza incanto di astafox.com, rivista giuridica di settore.
- Che cos’è la vendita senza incanto?
La vendita senza incanto è una procedura di asta immobiliare dove i partecipanti presentano le proprie offerte senza possibilità di rilancio diretto. Ogni offerente deposita la sua offerta economica in busta chiusa, e il giudice o il delegato del tribunale apre le buste per stabilire chi ha presentato l’offerta più alta. La caratteristica principale di questo tipo di asta è l’assenza di una fase pubblica in cui i partecipanti si sfidano a colpi di rilanci. Ciò rende il processo più discreto e rapido.
- Come partecipare alla vendita senza incanto
Partecipare a una vendita senza incanto richiede una serie di passaggi che devono essere seguiti con attenzione. Ecco cosa fare:
- Consultare l’annuncio dell’asta: Prima di tutto, è necessario trovare l’immobile che si desidera acquistare. Gli annunci di aste immobiliari sono pubblicati sui siti dei tribunali, su portali specializzati o in giornali locali. Ogni annuncio contiene dettagli importanti, come il prezzo base, la data entro cui presentare l’offerta e altre informazioni sull’immobile.
- Esaminare la perizia: Ogni asta immobiliare è accompagnata da una perizia redatta da un esperto incaricato dal tribunale. Questo documento contiene una descrizione dettagliata dell’immobile, delle sue condizioni e di eventuali problemi legali o tecnici. È fondamentale leggere attentamente la perizia per evitare brutte sorprese.
- Depositare la cauzione: Per partecipare all’asta, è necessario versare una cauzione, che di solito corrisponde al 10% del prezzo base d’asta. Il pagamento della cauzione va effettuato tramite bonifico o assegno circolare e deve essere accompagnato dall’offerta.
- Presentare l’offerta in busta chiusa: L’offerta deve essere presentata in busta chiusa presso il tribunale o l’ufficio designato, entro la data indicata nell’annuncio. La busta deve contenere la proposta economica e altri documenti richiesti, come la fotocopia di un documento d’identità e la prova del pagamento della cauzione. L’offerta non può essere inferiore al prezzo base indicato.
- Apertura delle buste e aggiudicazione
Nel giorno stabilito, il giudice o il delegato del tribunale apre le buste contenenti le offerte. Le regole della vendita senza incanto sono semplici:
- Vince l’offerta più alta tra quelle presentate.
- Se ci sono più offerte valide dello stesso importo, si procede a una nuova gara tra i soli partecipanti che hanno offerto la cifra identica. In questo caso, però, i rilanci avvengono in aula.
- Se c’è una sola offerta valida, l’immobile viene aggiudicato a chi l’ha presentata, senza necessità di ulteriori passaggi.
In ogni caso, l’aggiudicazione è definitiva al termine dell’apertura delle buste, senza la possibilità di rilancio da parte di altri offerenti, come avviene invece nella vendita con incanto.
- Il pagamento del saldo
Una volta ottenuta l’aggiudicazione, il vincitore deve versare il saldo del prezzo entro il termine stabilito dal tribunale (di solito entro 60-90 giorni). È importante essere sicuri di avere a disposizione i fondi o di aver già ottenuto un mutuo, poiché se non si rispetta la scadenza per il pagamento, si perde sia l’immobile che la cauzione versata.
- Il decreto di trasferimento
Dopo il pagamento del saldo, il giudice emette il decreto di trasferimento, che sancisce il passaggio ufficiale della proprietà dell’immobile dall’esecutato (cioè il debitore) all’aggiudicatario. Il decreto di trasferimento ha lo stesso valore di un atto notarile e viene registrato nei pubblici registri immobiliari, certificando il passaggio di proprietà.
Uno degli aspetti positivi del decreto di trasferimento è che, oltre a trasferire la proprietà, cancella automaticamente tutte le ipoteche e i pignoramenti precedenti sull’immobile, rendendolo libero da gravami.
- Cosa succede se l’immobile è occupato?
Se l’immobile è occupato, l’aggiudicatario dovrà occuparsi della liberazione dell’immobile. Se il precedente proprietario o altri occupanti non lasciano l’immobile spontaneamente, sarà necessario procedere con un’azione di sfratto, che potrebbe richiedere tempo e denaro aggiuntivo.
- Spese aggiuntive
Oltre al prezzo di aggiudicazione, ci sono alcune spese da considerare:
- Imposte: L’acquirente dovrà pagare l’imposta di registro, ipotecaria e catastale. Le aliquote possono variare a seconda dell’uso dell’immobile (prima casa o seconda casa).
- Spese di trascrizione: Anche se non è necessario un atto notarile, ci sono comunque costi amministrativi per la trascrizione del decreto di trasferimento nei pubblici registri immobiliari.
- Vantaggi della vendita senza incanto
La vendita senza incanto offre numerosi vantaggi:
- Rapidità: Il processo è più rapido rispetto alla vendita con incanto, poiché non ci sono rilanci e l’aggiudicazione avviene subito dopo l’apertura delle buste.
- Discrezione: Le offerte vengono presentate in busta chiusa, quindi i partecipanti non sanno quanto offrono gli altri, rendendo il processo più riservato.
- Meno rischi: Una volta aggiudicato l’immobile, non c’è il rischio di rilanci successivi, garantendo stabilità all’acquirente.
- Conclusioni
La vendita senza incanto è un’opportunità interessante per chi vuole acquistare un immobile a un prezzo inferiore rispetto al mercato. Tuttavia, è fondamentale essere preparati e seguire attentamente tutte le fasi del processo, dalla presentazione dell’offerta al pagamento del saldo. Con una buona pianificazione e l’assistenza di professionisti, è possibile partecipare con successo a una vendita senza incanto e fare un ottimo affare.