Nel corso del 2021, il mercato residenziale bresciano ha proseguito la crescita iniziata nel 2016. L’intensità della domanda e la dinamica delle compravendite sono stati i fattori trainanti di una performance molto positiva” – è quanto emerge dall’analisi del 1° Osservatorio Immobiliare 2022 di Nomisma dedicato ai mercati intermedi.
Il mercato residenziale
In termini di compravendite di abitazioni il mercato bresciano registra una crescita sostenuta sia nel primo sia nel secondo semestre 2021, raggiungendo il numero più elevato di transazioni degli ultimi anni. Complessivamente, il 2021 si è chiuso con 3.240 compravendite di abitazioni (2.400 nel 2020) con un tasso di crescita del +35% rispetto all’anno precedente.
Considerando il comparto residenziale la domanda di acquisto e di locazione registra uno slancio importante dopo il periodo pandemico, ma questa grande euforia potrebbe essere calmierata – per Nomisma – nel 2022 dagli eventi bellici e inflattivi che stanno portando ad una revisione al ribasso delle prospettive di crescita del PIL e del reddito reale delle famiglie. Passando ai prezzi, si notano variazioni annuali positive in tutte le zone cittadine: per le abitazioni nuove la crescita dei prezzi è stata pari all’1,1% nel complesso, con la zona del centro che fa segnare un aumento dell’1,9%. Per le abitazioni usate invece l’aumento dei prezzi medi è pari all’1,4%, e anche in questo caso nella zona centrale i prezzi crescono in modo più deciso con una percentuale pari al 2,5%. L’Istituto bolognese rileva una riduzione dei tempi medi di vendita e di locazione, ora pari rispettivamente a 5 mesi e 1,5 mesi, segnali questi di un mercato residenziale più brillante e in recupero rispetto al periodo pandemico, mentre gli sconti restano pressoché stabili e pari al 6,5% per le abitazioni nuove e al 10,5% per l’usato. Riguardo l’ambito della locazione Nomisma registra un miglioramento dei canoni, leggermente inferiore a quanto registrato a livello nazionale. In dettaglio, sia le zone del centro sia quelle della periferia crescono rispettivamente dell’1,9% e dell’1%.
In seguito all’introduzione degli incentivi del Superbonus e del Sismabonus 110%, la domanda di acquisto di abitazioni da ristrutturare come prima casa è cresciuta per la maggior parte degli operatori. Nell’ultimo anno risulta in aumento la domanda proveniente da nuclei familiari che mostrano un fabbisogno abitativo crescente.
Il comparto non residenziale
Nomisma rileva come anche il settore non residenziale registri un’inversione di tendenza, passando da 255 transazioni del 2020 a 355 nel 2021 con un tasso di crescita pari al 40%.
Nonostante la ripresa delle transazioni, però, per Nomisma permangono diversi elementi di debolezza legati agli andamenti dei prezzi e dei canoni. I dati più recenti mostrano una variazione annuale negativa dei prezzi medi sia per gli uffici (-1,5%) sia per i negozi (-0,7%), mentre i canoni diminuiscono soltanto per gli immobili direzionali (-0,9%).
Nomisma nota un calo piuttosto marcato per i prezzi degli uffici del business district (-3,1%), mentre nelle altre zone il calo risulta più contenuto e pari a -1,1% nel centro e -0,6% nella periferia. Per quanto riguarda i negozi si osserva una dinamica negativa più importante nella zona periferica (-1,3%), a cui si contrappone una variazione lievemente positiva nella zona del centro città (+0,5%).
Un ulteriore elemento di rilievo per Nomisma è rappresentato dalla dinamica positiva di tutte le zone per quanto riguarda i canoni di locazione dei negozi (+1% nel centro). I tempi medi di vendita (10 mesi, sia per gli uffici che per i negozi) e gli sconti (15,5%, sia per gli uffici che per i negozi) rimangono stabili rispetto alla precedente rilevazione, in entrambi i comparti.
Le previsioni sul mercato residenziale
Nomisma rileva un discreto ottimismo tra gli operatori: il 90% ritiene che nel corso del 2022 il mercato delle compravendite residenziali non si indebolirà.
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