Mercato immobiliare: è boom per la zona del Carmine

Le quotazioni immobiliari del mercato bresciano registrano un segno meno, con -3,2% rispetto al semestre precedente. In base ai dati dell’Osservatorio Tecnocasa, le zone che hanno più successo risultano quelle con il passaggio della metropolitana: in particolare vi è un vero e proprio boom del Carmine, sia per la vitalità notturna che per la presenza della metro. Analizzando zona per zona si può vedere che a nord (Crocifissa di Rosa, Mompiano e via Veneto) nonostante la tassazione sulla seconda casa stia ancora creando qualche timore, i prezzi in ribasso stanno favorendo il ritorno degli investitori, che sono comunque in numero esiguo. Sul mercato della prima casa si notano sofferenze sui tagli di valore compreso tra 200 e 300 mila euro; infatti le compravendite sono polarizzate verso budget di 140-180 mila euro od oltre 300 mila euro.

Sta avendo un ottimo riscontro il quartiere del Carmine, in pieno Centro Storico, grazie alla presenza della metropolitana e di locali serali. Qui ci sono palazzi storici dell’800 e dei primi anni del ‘900 che costano mediamente 2000 euro al mq, ma possono toccare 2500 euro al mq a Santa Chiara, zona parallela a via San Faustino che è la strada principale del quartiere. La parte più signorile e curata si sviluppa tra piazza Tebaldo, via Trieste e via dei Musei, dove i palazzi del ‘600 e del ‘700 costano 3000 euro al mq allo stato originario e 4000-5000 euro al mq se già ristrutturati.

Le zone Crocifissa di Rosa, Mompiano e via Veneto sono  interessate dal passaggio della metropolitana che ne ha migliorato i collegamenti con il centro e, per questo motivo, sono ricercati da studenti e da persone che lavorano nella zona sud dove si concentrano molti uffici, in particolare nell’area di  Brescia 2.

Diminuiscono le quotazioni nell’area centro-est di Brescia. Il mercato è risultato dinamico, le richieste sono in aumento e provengono sia da chi effettua acquisti sostitutivi (San Polo-Buffalora) sia da chi si sposta dalla provincia o da zone più periferiche (Sant’Eufemia-Bornata). Attualmente sta perdendo appeal il bilocale, richiesto da monoreddito che trovano difficoltà di accesso al credito; soffrono anche le tipologie senza sfogo esterno o con bagno cieco, che si vendono solo dopo importanti ribassi di prezzo.

Su viale Piave e viale Venezia ci sono abitazioni degli anni ’40-‘50 che si alternano a condomini costruiti negli anni ’60-’70, di cui alcuni con portineria ed ascensore: i prezzi delle tipologie di media qualità oscillano tra 1000 euro al mq (viale Piave) e 1500 euro al mq  su viale Venezia con punte di 2000 euro al mq nella zone più vicina al centro. 

Nella zona della Bornata Vecchia la maggioranza degli edifici risale agli anni ’60-’70 e si compravende a 1200-1300 euro al mq, mentre un appartamento in residence degli anni ’80-’90 (tutti con terrazzo e giardino privato al pianterreno) si valuta 1500 euro al mq. Borgo Wuhrer costituisce la parte nuova di Bornata. Nella parte pedecollinare di Sant’Eufemia si possono acquistare sia villette singole sia soluzioni indipendenti e semindipendenti costruite tra gli anni ’60 e gli anni ’70, che si valutano mediamente 450 mila euro.

San Bartolomeo, Casazza e Collebeato hanno evidenziato un mercato altalenante, con prezzi relativamente stabili, nonostante numerosi venditori siano restii ad abbassare le proprie richieste. C’è più dinamismo, ma l’elevata offerta immobiliare determina tempistiche lunghe. Le compravendite provengono da famiglie che realizzano acquisti migliorativi nell’ordine di 150 mila euro, con cui si orientano su trilocali inseriti in piccoli contesti condominiali, dotati di box, giardino/terrazzo abitabile e riscaldamento autonomo.

Villaggio Sereno, Chiesanuova, La Noce e Folzano hanno visto un mercato più dinamico, i prezzi sono ancora un po’ in ribasso ma c’è più volontà e possibilità di acquisto. Le compravendite sono spesso di natura migliorativa, chi ricerca la prima casa nel Villaggio Sereno si orienta su soluzioni indipendenti, mentre a Chiesanuova si prediligono trilocali in appartamenti: per la prima tipologia si deve mettere in conto un budget di 140-150 mila euro, per la seconda 70-80 mila euro. Il quartiere più richiesto è il Villaggio Sereno perché residenziale, verde e ben servito.

In zona Lamarmora-Corsica-Porta Cremona si registra un rinnovato interesse per il mattone. Chi ricerca la prima casa ha un budget medio di 90 mila euro e si orienta su trilocali, preferibilmente già in buono stato e dotati di spazi esterni. Sul mercato si registra una buona presenza di investitori, che cercano bilocali nell’ordine di 50-70 mila euro lungo l’asse della metropolitana, che favorisce i collegamenti verso il Polo Ospedaliero e le zone direzionali. Infatti, la domanda di appartamenti in affitto proviene anche da lavoratori fuori sede, oltre che da coloro che non riescono a comprare. I canoni sono scesi e si attestano a non oltre 400 euro al mese per i bilocali e 500 euro per i trilocali, i contratti maggiormente sottoscritti sono quelli a canone concordato e la cedolare secca è stata molto applicata. Tutta l’area si sviluppa nella prima periferia di Brescia, lungo l’asse della metropolitana, che in zona ha due fermate (Lamarmora e Brescia 2). L’edilizia risale al secondo dopoguerra e un appartamento in buone condizioni costa tra 1200 e 1300 euro al mq, mentre una soluzione da ristrutturare si valuta intorno a 1000 euro al mq.

Sul mercato delle locazioni, comunque, c’è difficoltà di incontro tra domanda e offerta perché i proprietari spesso non vogliono ridurre i canoni e chiedono solide garanzie ai futuri inquilini. I monolocali si affittano a 250 euro, i bilocali a 380-400 euro e i trilocali a 450 euro; si stipulano contratti a canone libero e transitori per i lavoratori fuori sede. Attualmente sta prendendo piede la formula dell’affitto con riscatto, a beneficiarne sono soprattutto le giovani coppie che non hanno sufficiente liquidità o le famiglie che hanno precedentemente venduto e sono in attesa di effettuare un nuovo acquisto.